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                “裁員漲租”背后,自如作何回應?

                2022-06-14 15:45 | 作者: 李艷艷,周春林 來源:原創

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                對內,被爆“大規模裁員”;對外,被疑“逆勢漲房租”。自如的困境,折射的是整個長租公寓行業的盈利模式仍不夠清晰,虧損成為常態。

                文|《中國企業家》記者 李艷艷

                編輯|周春林

                頭圖來源|視覺中國

                “我被畢業了。”入職自如將近兩年的小胡掩不住苦笑。今年6月初,他突然收到被公司“優化”的消息。心里雖不情愿,但他也理解公司的決定,“關鍵還是疫情(影響)。”

                小胡的遭遇,只是疫情之下個體與企業生存狀態的一個縮影。6月以來,長租公寓行業巨頭自如開啟大規模裁員。據36氪消息,此次裁員比例約20%,涵蓋互聯網營銷、運營管理、品質、設計等部門。除一線業務部門,自如總部中后臺及職能部門已經不到4000人。

                自如回應《中國企業家》稱,此為不實信息。“近期自如僅對個別部門進行正常的組織優化調整,同時一直在加大服務客戶和業主的管家團隊的招聘,為業主和客戶提供穩定優質的服務。”不過,據多位員工反饋,受非一線城市業務拖累,自如目前出租率不及九成。

                過去兩年來,疫情讓本就長期虧損經營的長租公寓行業“雪上加霜”,風波之中的自如正面對來自各方的拷問。對內,被爆“大規模裁員”;對外,還被疑“逆勢漲房租”。尤其是因為近期多次被房客質疑疫情期間“暴漲房租”“收服務費”,自如深陷輿論漩渦。

                2021年10月,自如通過股東會決議,任命創始人、CEO熊林擔任公司董事長兼CEO,以接替于去年5月過世的貝殼創始人左暉。盡管左暉生前強調“自如是熊林他們的事”,但眼下,失去了靈魂人物的指引和陪伴,自如和熊林正面臨一個更為棘手的現實。

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                熊林。攝影:鄧攀

                最直接的是經營壓力。2020年疫情突襲,整個長租行業“雪上加霜”。根據今年4月貝殼在收購圣都家裝時披露的關聯公司自如集團業績,2019~2021年,自如給貝殼貢獻收入分別為3.09億元、1.28億元和1.58億元,2021年盡管同比增長23%,但收入依舊只有疫情前的一半水平。

                監管部門的態度更加明確。今年5月30日,北京市人大常委會官網信息顯示,《北京市住房租賃條例》已在近日通過審議并正式公布,將從今年9月1日起正式實施。屆時,住房租金明顯上漲或者有可能明顯上漲,也將受到監管部門的干預。

                對于外界關注的“房租波動”話題,自如表示,今年一季度自如租金無大幅波動,新一線城市有微幅下降;二季度環比波動幅度均在±2%范圍內??傮w來說,當前客戶續約價格同比去年同期,平均漲幅在2.5%~3%,這一幅度顯著低于一線城市普租價格在過去一年的漲幅。

                顯然,自如并不認可外界的論斷。多位行業人士對《中國企業家》表示,除了應對外界的質疑和情緒、解決個別經營管理問題,自如還需對自身角色和價值定位做出調試,獲得理解。“租房作為一個國內重要的民生行業,市場主體所承擔的并非只有做生意、賺錢這一項。”

                亦有行業從業者和觀察人士對自如的生存境遇表達了理解。

                在他們看來,一方面,為了規范市場,一定程度的租金監管確有必要;另一方面,加強對企業的扶持同樣重要。構建一個長期發展的租賃市場,維持房租水平的合理穩定,不能僅僅依靠保障性住房,還需更多市場化主體的深度參與,“市場化與保障性租賃住房要雙管齊下”。

                風波長在

                隨著北京、上海等一線城市疫情防控取得重大成果,租房市場也在迎來新一輪復蘇。與此同時,自如與租客的關系卻在面臨“割裂”。京滬多地均有自如的租客反映稱,他們近期收到了房租上漲通知,漲幅在幾十元到上百元不等,甚至有的租金漲幅超過20%。

                對此,自如相關負責人曾回應稱,主要原因可能是大部分業主委托協議中租金逐年按照一定幅度遞增的約定,以及個別房源在續約時確實因為業主重新簽訂合約、租客前期參與了優惠活動、周邊房租因市場供求顯著上漲等因素,導致出現了租金漲幅超過平均水平。

                多名租客稱,自如逆勢“漲房租”的操作,讓人難以接受。有網友譴責自如在發“疫難財”。還有租客稱:疫情期間,自如沒有保潔等服務卻收服務費且不愿退款、管家更換頻繁還不告知。在投訴平臺上,關于自如不履行保潔和服務也不退款的投訴數量達1200多條。

                這已不是自如第一次陷入“漲價”風波。

                2020年疫情剛剛暴發時,就有一些自如租客在社交媒體及投訴平臺中發布信息,稱自如在疫情期間“坐地起價”,租金實際漲幅遠超此前承諾的范圍,疫情暴發期被催促回北京換房搬家。此外,自如還被質疑疫情期間“兩頭通吃”,即一邊給租客漲價,一邊給房東壓價。

                當時自如方面回應稱:自如定價體系是集中系統管理,一線人員無權進行隨意價格調整,出現租金浮動個例,也多為長租換短租導致,或者僅是個別租客房租調整。自如CEO熊林發文強調,“絕對沒有針對疫情的任何價格鉆營伎倆。” 

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                攝影:鄧攀

                早在2018年6月,自如就曾被同業炮轟“助長北京房租暴漲”。一個月后,杭州阿里P7員工在租住自如房后患白血病去世引發熱議,讓自如一度陷入“甲醛門”風波。兩個月后,自如下架了9個城市的全部首次出租房源,待CMA認證機構檢驗合格后再行上架。

                到底是什么推高了房租?熊林曾對《中國企業家》做過詳細解釋。他表示,這個事情的根本,第一個是供需,第二個是結構,第三個是城市化的大進程,第四個是收入水平的上漲。

                “城市供需是根本。哪怕供需合理,收入水平上漲,房租也會漲。關于結構,今天很多人看這個問題非常不嚴肅、不客觀,說我們那兒的房租漲了30%等等,首先這些數據我都不知道到底是不是真實的。作為機構,我們天天分析手里的數據,沒有得出這種結論。”熊林說。

                更早之前,在2016~2018年,快速擴張的自如還被質疑過“高價收房”。

                有中介稱,包括自如在內的機構搶房導致房租上漲,并會影響房東預期。熊林亦不認同:“租房是一個周期性波動很強的市場,機構在極度波動、極度個性化的市場里,承擔了穩定性的作用。但是這些規律對于行業從業者來說,還有一個認識的過程。”

                步伐放緩

                11年前,自如剛剛起步。在熊林的印象里,其網站非常簡陋,甚至連北京地圖都是自己手繪出來的。他和團隊的出發點非常簡單——真實。“哪怕在手繪地圖網站上點進去,你看到的每一套房、每一間房的每張照片、每件房內物品、每個價格信息,都應是真實的。”

                在租房這個鏈條漫長且復雜、需求個性化的領域中,“真實”一直是大家持續關注且最易被詬病的話題。盡管當時的網站界面粗糙簡陋,用戶體驗也不好,但因為真實,自如很快被大家接受。如今,在許多大城市,年輕人租房,就像訂酒店一樣方便。

                自如原屬于鏈家的一個內部創業平臺。2011年10月18日,熊林在鏈家創始人左暉的支持下創立了自如,由此開啟了房屋租賃產品和服務的“長租”模式。2016年6月,自如脫離鏈家獨立運作,并迅速成為長租公寓領域的龍頭。

                在北京、上海等不少大城市,自如成為很多年輕白領尤其是畢業生租房的首選。根據公開數據,自如已在北京、上海、深圳、杭州、南京、廣州、成都、天津、武漢、蘇州10座城市布局,累計為50萬業主、500萬自如客提供服務,管理房源超100萬間。

                但據自如內部員工反映,與此前公開的100萬間房源對比,自如目前的房源數量已經降到85萬間,減少了15萬間。對此,自如未予回應。

                自如一度備受資本青睞。早在2018年1月,自如就宣布完成40億元A輪融資,估值200億元。由華平投資、紅杉資本中國基金、騰訊3家機構領投,華晟、融創中國、泛大西洋投資、源碼資本、海峽、新希望等機構跟投。這是當時中國長租公寓行業規模最大的一筆融資。

                彼時,在政策支持下,長租公寓作為地產細分子行業之一,迎來黃金發展時期。隨著政策層面對于住房租賃市場支持的頂層制度出臺,地方政府陸續出臺了一系列支持住房租賃市場發展的政策,尤其是鼓勵機構參與住房租賃業務方面。

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                來源:視覺中國

                狂飆突進的結果,是各地長租公寓頻頻“暴雷”,租客和業主都成為受害者。隨后,長租公寓市場也迎來了最強監管,火熱的行情迅速冷卻。自如的最近一輪融資,發生在2020年3月,軟銀愿景基金投資了10億美元。此后,自如再無披露新的融資進展。

                經過“大洗牌”后,長租公寓市場開始放緩步伐。去年,蛋殼公寓從紐交所摘牌;今年初,上海市第三中級人民法院裁定受理青客公寓破產清算一案。如今,青客公寓已不符合納斯達克交易所上市規則中的公開持有股票最低市值規定,退市已成定局。

                “雖然嚴峻的疫情防控形勢帶來了很大挑戰,但2021年我們就啟動了模式轉型和產品升級,保障經營穩定、各項業務穩健增長。”在最新回應中,自如還披露了一組數據作為佐證:

                2022年一季度,新的業主委托出租模式“增益租”委托量比去年同期增長超過400%;“友家”“心舍”新產品房源分別同比增長近360%、600%;豪宅線“曼舍”新增房源同比增長近56%;集中式“自如寓”“自如里”新增房源同比增長56%。

                盈利難解

                對外漲價、對內裁員,根子上還是“不賺錢”。

                《2021中國城市租住生活藍皮書》指出,2021年我國住房租賃市場規模已達到2萬億元,按照年均2%的城鎮化率看,2030年將達到近10萬億元。從體量來看,市場充滿誘惑,但這又是一個受到強監管的民生行業,玩家們已不能再用傳統方式謀得生存,盈利更是難解。

                空白研究院院長楊現領曾在鏈家和貝殼研究院擔任高級副總裁,長期研究租賃市場,面對《中國企業家》的疑問,他用“租金收入的彈性穩定”來解釋這一局面。

                楊現領認為,中國租賃行業中的消費者,也就是租客,以進城務工的農民工、藍領工人和剛畢業的大學生為主,他們本身沒有什么消費能力。很多在大城市奮斗的人,收入即便增長,也不會花很多錢去租房,或者擴大租房開支,這從根本上就抑制了房租漲幅。因此,從需求端來看,“不僅是政府不允許房租暴漲,房租增長的底層動力也是沒有的”。

                其次,從國內供給來看,由于租金回報率較低,大部分人還是希望通過房價而非房租上漲來實現回報,因此出租意愿不高。如果出租,交給機構再裝修,相當于房東把自己該承擔的成本風險也全部給了機構,而房東自己又必須要求確定的剛性兌付回報,就是機構每個月要給房主打房租過去。因此,“一邊是租不出去,有空置率,所以租金漲不上去,一邊機構要對房東做剛性兌付,還要承擔裝修成本,我覺得(任何)一個正常企業都無法承擔這個問題”。

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                來源:視覺中國

                此外,從運營角度來講,中國租客的平均租住周期只有八個月,這意味著,機構需要經?;ㄥX獲客,這是一筆很大的代價。對比國外,“比如德國的租賃運營機構很強,是因為他的租客的租住周期是3年,英國有4到5年,日本也有2到3年。這些天然條件都不太支持租賃運營機構的長大,更難談到盈利了”。

                “所以,真正盈利的不是企業,是那些大量的分散的不規范的‘二房東’,因為:第一,他拿房時可能會便宜;第二,他可能無底線,各種手段都用;第三,他們自己比較勤奮,什么都自己做,不用請太多人,把運營成本也降下來了,其實賺的是辛苦錢。”楊現領總結稱。

                原我愛我家高級副總裁、景暉智庫創辦人胡景暉對《中國企業家》表示,租金收入仍然是租賃運營機構的重要盈利來源。但由于租金回報率過低,社會資本參與度不高,導致整體供應量不足,這是目前國內租賃市場的核心問題。

                從投資回報來看,租金太低;但從居民收入來看,租金又太高。這是一個兩難困境。”胡景暉表示。在他看來,需拉長時間解決這個問題。結合國際經驗,長租產業的盈利模式并非完全不清晰,但參照國內現實,如何將租賃產業變成一個長期可持續的產業,更加值得關注。

                “要么是持有模式,要么就是‘二房東’模式,自如以前是這么做的,現在也在搞輕托管模式。這個行業如果你不靠持有,那它實際上就是一個靠服務、靠長期運營的一個掙辛苦錢的行業。”由此,胡景暉建議,政府在加強監管的同時,也要考慮現實,“包括自如在內的很多長租企業因疫情受到重創,基于穩定市場的考量,政府層面也要給到企業一些政策支持和優惠。”

                胡景暉注意到,自去年夏天開始,從土地供應到減稅降費,大部分政策性優惠都指向了保障性租賃住房,但忽視了市場化租賃住房,這讓他有些擔憂。“很多城市要求,保障性租賃住房價格低于同地段、同品質的市場化租賃住房15%~20%,幾乎就把政策所有的優惠都對沖掉了,這就使得租賃住房未來就是微利,或者一不留神就虧損,那誰會來干呢?”

                胡景暉建議,在解決房屋租賃市場的問題上,需要保障性和市場化租賃手段雙管齊下:一方面,彈性制定租金限制比例,將租金控制在一個合理的利潤空間內;另一方面,也要給到市場參與主體更多的政策支持,讓保障性和市場化租賃住房都發展起來。

                從商業本身來講,很大程度上,長租公寓行業的盈利模式仍然不夠清晰,虧損成為常態。這也是很多企業歷經風口后隨即陷入困境、甚至折戟的主因。

                而在熊林看來,科技驅動居住和服務時,能真實為產業帶來變革或變化的領域,才是未來自如團隊需要努力的方向。

                 

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                值班編輯:姚赟  審校:張格格  制作:胡楠楠

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